Foto: Pieter Hendrikse, ceo JLL Nederland
De financiering van vastgoed staat onder grote druk. Door oplopende inflatie, uit de pan rijzende bouwkosten en een stijgende rente, wordt investeren in broodnodige woningen steeds lastiger. Willen we de nieuwbouwmotor draaiende houden, dan zullen alle spelers in de vastgoedketen water bij de wijn moeten doen. Grondeigenaren voorop, blogt Pieter Hendrikse, ceo JLL Nederland.
We hebben momenteel de hoogste inflatie in vijftig jaar. Geld wordt snel minder waard, door de hogere energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de nasleep van de coronapandemie. Prognoses van de inflatie die we in 2022 kunnen verwachten, werden de laatste weken steeds naar boven bijgesteld. Het Centraal Planbureau voorspelde in maart nog een inflatie van 5,2 procent over heel 2022, maar gaat inmiddels al voorzichtig uit van een percentage van rond de 8.
Investeren in vastgoed uitdagender
De hoge inflatie zorgt voor meer onzekerheid en dus hogere rentes bij leningen. Daarnaast spelen de oplopende bouwkosten. Al voor de oorlog in Oekraïne stonden de prijzen van grondstoffen als staal onder druk, en sindsdien zien we een stroomversnelling. Dat komt door tekorten, maar hangt ook weer samen met de oplopende energieprijzen door onzekere politieke situaties.
Deze cocktail van oplopende kosten en inflatie maakt dat investeren in vastgoed uitdagender wordt. Bij nieuwbouw, bijvoorbeeld van de 100.000 jaarlijkse woningen waarop het kabinet inzet, wordt de businesscase driedubbel geraakt.
Allereerst heb je de hogere bouwkosten, dan de hogere leenkosten door oplopende rente, en als laatste grondprijzen die nog niet hebben meebewogen met de actuele marktontwikkelingen.
Door deze ontwikkelingen staan rendementen onder druk. Als het lukt om meer rust te krijgen op de nationale en internationale economische en financiële markten, wordt financieren weer makkelijker.
Drie opties
In de tussentijd kan de vastgoedsector drie dringen doen. Eén: je heil elders zoeken en niet meer investeren in Nederlandse woningbouw. Of twee: het product realistischer in de markt zetten. Maar met inachtneming van de enorme vraag naar woningen en de beschikbaarheid van kapitaal, zijn beide opties maatschappelijk en economisch gezien niet wenselijk. We hebben een groot woningtekort en wonen is nu al slecht betaalbaar voor veel mensen. De hoge inflatie, die ook huishoudens raakt, komt daar nog bij.
Dan rest de derde optie: met de hele vastgoedketen onze verantwoordelijkheid nemen om de genoemde kosten te compenseren en wonen betaalbaar te maken. Alles staat of valt bij het voorkomen dat de bouw komt stil te liggen. Ontwikkelaars, bouwers, investeerders, gemeenten en grondeigenaren, iedereen moet kijken hoe we samen de vastgoedmarkt draaiende kunnen houden.
Grondeigenaren
Daar ligt vooral een grote rol voor grondeigenaren, of dat nou marktpartijen of gemeenten zijn. Zij rekenen nu nog hoge (oude) commerciële grondprijzen, waarnaar we nu dus moeten kijken. Bouwers en ontwikkelaars worden als eersten geconfronteerd met de hogere kosten, dus die kunnen minder makkelijk water bij de wijn doen. De waarde van grond volgt de waarde van de bestemming. Wordt woningen bouwen op een kavel lastiger, dan zal de prijs van die kavel moeten zakken. Dat is de elasticiteit van de grondmarkt, en laten we die vooral ook zijn gang gaan. De grondprijs residueel berekenen kan daarbij helpen.
Na jaren van ‘goedkoop geld’, veel steun van de Europese Centrale Bank, lage inflatie en veel beschikbaar kapitaal, is het nu zaak dat we samen de schouders zetten onder het blijven financieren van vastgoed. Zodat we kunnen bijbouwen, maar ook kunnen investeren in verduurzaming of herontwikkeling. En zodat we niet de kop in het zand hoeven te steken of duurdere woningen hoeven te bouwen, maar kunnen leveren waar Nederland behoefte aan heeft: heel veel fijne betaalbare woningen, in fijne wijken. Woonminister Hugo de Jonge zal ons dankbaar zijn.
