Joep Munten spreekt op de Masterclass Vastgoed voor Niet Vastgoed Professionals.
“Mensen zijn geneigd om te denken in de kans dat het fout gaat”, zo begint Munten. “Met wat financiering van de bank en eigen geld willen ze bijvoorbeeld een winkelpand kopen. Dan weeg je rendement en risico tegen elkaar af. Het heeft een goede huurder en de kans dat die failliet gaat is klein. Dus kun je die investering goed doen, zou je denken. Maar dat is een denkfout. Je kunt beter niet denken in de kans dat iets fout gaat, je moet vooral goed kijken wat de gevolgen zijn als het mis gaat. Is het pand dan nog wat waard? Kun je dat financieren?”
Gebruik je boerenverstand
Joep Munten wil niet zeggen dat mensen helemaal geen risico’s meer moeten nemen. Beleggen betekent nou eenmaal risico’s nemen. Maar hij wil wel de mindset veranderen. “Die mindset kreeg vorm vanaf de jaren 80”, vindt hij. “Toen kregen we computers en spreadsheets en we dachten dat we de wereld konden voorspellen door middel van modellen. Even leek dat best goed te gaan, maar toen kwam de kredietcrisis. En toen bleken die modellen niet zaligmakend. Ik pleit er dan ook voor dat je meer je boerenverstand gebruikt. We kunnen de wereld niet voorspellen. Neem nu de pandemie, daar had nooit iemand rekening mee gehouden. Dat betekent dat je moet omgaan met onzekerheden.”
Joep is Managing Director van Hartelt Fund Management, een fondsbeheerder gespeciali-
seerd in zorgvastgoed. Hij legt je tijdens zijn college in de Masterclass Vastgoed voor Niet Vastgoed Professionals de risicio's uit van beleggen in Vastgoed.
Duurzaamheidsrisico
Een ander goed voorbeeld van iets waar tien jaar geleden nog niemand van had gehoord, is het duurzaamheidsrisico dat nu opgeld doet. “We moeten gaan verduurzamen, want in de bebouwde omgeving wordt circa 35 procent van de energie verbruikt en circa 40 procent van de CO2 uitgestoten. Voor nieuwbouw is die verduurzaming niet zo’n probleem. Maar 90 procent van de gebouwen die we nodig hebben staat al en dus moeten we daar iets mee. Die omgeving moeten we transformeren en dat levert extra risico op.”
Je hebt wat dit betreft twee categorieën aan risico’s. De eerste is het fysieke risico. Waar staat het gebouw? “Ik kom uit Maastricht. Je zou zeggen dat je daar geen kans had op overstroming, maar vorig jaar stond de stad toch bijna onder water. Dus het maakt voor jou als belegger wel degelijk uit of een pand naast de rivier staat of een kilometer verderop. Maar in de waardering van vastgoed wordt nog weinig rekening gehouden met klimaatrisico's. Hetzelfde geldt trouwens voor bosbranden. Die kwamen vroeger één keer in de honderd jaar voor, nu één keer in de zeven jaar.”
Als het om risico’s gaat denken mensen heel erg in het hier en nu.
Upgraden of niet
De tweede categorie van duurzaamheidsrisico’s bestaat uit transitie-risico’s. Dat zijn risico’s die verbonden zijn met de energietransitie. “Woningen moeten van het gas af en beter worden geïsoleerd. Het maakt bijvoorbeeld een groot verschil als je een pand koopt met een plat dak, waardoor er ruimte is voor zonnepanelen. Dan kun je upgraden, terwijl andere panden zich daar veel minder voor lenen. Of je hebt woningen met energielabel F of G. Om daar A van te maken moet je heel veel geld investeren, als het al lukt. En dan kun je denken dat ze toch goed verhuurd zijn, maar toch loop je dan extra risico. Want er gaan al stemmen op dat woningen met label E of hoger niet meer verhuurd mogen worden.”
Krachtige trends
Zelfs nu nog denken mensen hier vaak onvoldoende over na als ze gaan beleggen, ziet Munten. En opnieuw benadrukt hij dat al deze ontwikkelingen je niet moeten afhouden van het beleggen. “Ik zeg niet dat je het niet moet doen. Maar je moet wel weten wat er gebeurt in de wereld. Als het om risico’s gaat denken mensen heel erg in het hier en nu. Wat is nou de kans dat het verkeerd gaat? Het pand is toch goed verhuurd? Maar er zijn krachtige trends aan het werk en die kun je lang niet altijd voorspellen. Je kunt ze ook niet omkeren, dus houd rekening met onzekerheid en gebruik je verstand.”